Immobilienpfändungen durch Banken in Spanien (embarazos inmobiliarios) wecken regelmäßig das Interesse französischer und belgischer Käufer, die an der Costa Brava nach einem Schnäppchen suchen. Das Prinzip ist verlockend: eine Wohnung oder Villa zu einem reduzierten Preis zu erwerben, die von einer Bank aufgrund eines Zahlungsausfalls des ehemaligen Eigentümers freigegeben wurde. Die Realität ist jedoch differenzierter und sollte vor einer Entscheidung sorgfältig geprüft werden.
Was ist eine Pfändung von Bankguthaben und Immobilien in Spanien?
Wenn ein spanischer Eigentümer seinen Immobilienkredit nicht mehr zurückzahlen kann, leitet die kreditgebende Bank ein Zwangsvollstreckungsverfahren (ejecución hipotecaria) ein und übernimmt die Immobilie im Anschluss an ein gerichtliches Verfahren. Die Immobilie wird anschließend zum Verkauf angeboten, entweder direkt über das Portal der Bank oder über Immobilienverwaltungsgesellschaften. Der Vorteil für den Käufer: Diese Immobilien werden manchmal zu Preisen unterhalb des Marktwerts angeboten , da die Banken bestrebt sind, diese Vermögenswerte aus ihrer Bilanz auszulagern.
Der Bestand an zwangsversteigerten Immobilien in Spanien war auf dem Höhepunkt der Immobilienkrise (2012–2016) sehr groß. Seitdem ist er im Zuge des Abbaus dieser Bestände erheblich zurückgegangen, und die heute gewährten Preisnachlässe sind in der Regel geringer als damals.
Wo findet man in Spanien zum Verkauf stehende Zwangsversteigerungsobjekte?
Die größten spanischen Banken verfügen über eigene Plattformen für den Weiterverkauf ihrer zwangsversteigerten Immobilien. Die CaixaBank (die Bankia im Jahr 2021 übernommen hat) bietet ihre Immobilien über HabitacliaCaixaBank an. Die Banco Santander vermarktet ihre Immobilien über Altamira. Die BBVA verfügt über eine eigene Plattform für den Verkauf von Vermögenswerten. Die Sareb (Sociedad de Gestión de Activos procedentes de la Reestructuración Bancaria), die vom spanischen Staat zur Verwaltung der toxischen Vermögenswerte der umstrukturierten Banken gegründet wurde, vermarktet ebenfalls weiterhin Immobilien aus den aus der Krise geerbten Portfolios.
Diese Portale sind online zugänglich, werden jedoch hauptsächlich auf Spanisch betrieben und verfügen über eine Benutzeroberfläche, die für den nationalen Markt konzipiert ist. Für einen französischsprachigen Käufer, der mit dem spanischen Markt nicht vertraut ist, können die Navigation und das Verständnis der Verkaufsbedingungen schwierig sein.
Was Sie vor dem Kauf einer zwangsversteigerten Immobilie beachten sollten
Der Kauf einer von einer Bank gepfändeten Immobilie ist mit wichtigen Besonderheiten verbunden, die jeder Käufer kennen sollte, bevor er sich dazu entschließt.
- Zustand der Immobilie: Die meisten gepfändeten Immobilien werden „wie besehen“ verkauft, oft ohne vorherige Besichtigung oder unter eingeschränkten Besichtigungsbedingungen. Die ehemaligen Bewohner haben die Immobilie manchmal in einem schlechten Zustand hinterlassen, sodass möglicherweise Renovierungsarbeiten erforderlich sind – Kosten, die in die Gesamtkalkulation einbezogen werden müssen.
- Unbezahlte Gemeinschaftsgebühren: Das ist die häufigste Falle. Nach spanischem Recht übernimmt der Käufer einer zwangsversteigerten Immobilie die vom Vorbesitzer nicht bezahlten Gemeinschaftsgebühren (comunidad de propietarios) für einen Zeitraum von bis zu drei Jahren vor dem Kauf. Diese Beträge können je nach Wohnanlage und Dauer der Zahlungsrückstände mehrere tausend Euro betragen. Es ist unbedingt erforderlich, diesen Punkt vor jeder Unterzeichnung zu überprüfen.
- Schulden des ehemaligen Eigentümers: Auch andere lokale Abgaben (IBI, spanische Grundsteuer) können weiterhin mit der Immobilie verbunden sein. Eine vorherige rechtliche Prüfung durch einen spezialisierten Anwalt (abogado) ist unerlässlich.
- Überprüfung im Grundbuch: Vor jedem Kauf ist es unerlässlich, im Grundbuch (Registro de la Propiedad ) nachzuschlagen, um sicherzustellen, dass keine in der Anzeige nicht erwähnten Belastungen, Hypotheken oder Dienstbarkeiten bestehen.
- Kaufnebenkosten: Wie bei jedem Immobilienkauf in Spanien muss der Käufer die Grunderwerbsteuer (ITP, in Katalonien in der Regel zwischen 10 und 11 % bei Bestandsimmobilien) oder die Mehrwertsteuer bei Neubauimmobilien sowie Notar- und Eintragungsgebühren entrichten. Die NIE (Ausländeridentifikationsnummer) ist für den Abschluss des Kaufs unerlässlich.
Zwangsversteigerungen oder der traditionelle Markt: Was ist an der Costa Brava die bessere Wahl?
Der bei einer zwangsversteigerten Immobilie angegebene Preisnachlass ist selten so vorteilhaft, wie er zunächst erscheint, wenn man die Renovierungskosten, die ausstehenden Nebenkosten, die Rechtskosten und die Verfahrensfristen in die Berechnung einbezieht. Auf einem Markt wie der Costa Brava, wo hochwertige Immobilien mit Meerblick, Pool oder Liegeplatz nach wie vor rar und gefragt sind, finden sich die besten Gelegenheiten oft auf dem traditionellen Markt, bei Immobilien, die frei von jeglichen Belastungen sind und besichtigt werden können.
N1immo bietet regelmäßig erschwingliche Immobilien an der Costa Brava an, darunter auch Objekte, die dank unseres lokalen Netzwerks bereits vor ihrer Veröffentlichung auf dem allgemeinen Markt identifiziert wurden. In Märkten wie Roses, Empuriabrava oder L’Escala bietet ein über den traditionellen Markt mit einer vor Ort ansässigen Agentur ausgehandelter Kauf oft ein besseres Preis-Risiko-Verhältnis als eine zwangsversteigerte Immobilie, bei der rechtliche Unklarheiten bestehen.
N1immo begleitet Sie bei Ihrem Immobilienkauf an der Costa Brava
N1immo ist das führende Netzwerkfranzösischsprachiger Immobilienagenturen an der Costa Brava, das sich auf die Betreuung französischer und belgischer Käufer spezialisiert hat. Unser zweisprachiges Team übernimmt für Sie alle Formalitäten: rechtliche Prüfung der Immobilie, Koordination mit dem Notar, Beantragung der NIE sowie Bank- und Verwaltungsangelegenheiten.
Mit über 1.600 Kundenbewertungen und zahlreichen Exklusivangeboten, die auf allgemeinen Immobilienportalen nicht zu finden sind, bietet Ihnen N1immo Zugang zu den besten Angeboten auf dem Markt – ohne die versteckten Risiken, die mit Zwangsversteigerungsobjekten verbunden sind. Kontaktieren Sie unser Team in Roses für eine individuelle Präsentation der verfügbaren Immobilien, die Ihrem Budget und Ihren Plänen entsprechen.
